Domande frequenti

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Quanti millesimi sono necessari per la nomina, la conferma e la revoca dell’Amministratore?

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Le deliberazioni relative alla nomina e alla revoca dell’amministratore devono essere sempre adottate con la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi). Questo è quanto stabilito dal 4° comma dell’articolo 1136 del Codice civile. L’indirizzo della giurisprudenza, quasi unanimemente, è andato nel senso di ritenere che tale disposto valga anche per le ipotesi di conferma dell’amministratore nel mandato a suo tempo ricevuto, trattandosi, di fatto, pur sempre di nomina anche nei casi di mera conferma.

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Quanto dura in carica l’amministratore?

L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata, salvo revoca da parte dell’assemblea.


Quando diventa obbligatoria la nomina dell’amministratore?

L’obbligo della nomina scatta dal nono condomino. Se l’assemblea non vi provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini, o dell’amministratore dimissionario (art. 1129 c.c., comma 1). Per ‘condomino’ si intende il proprietario dell’unità immobiliare, o, comunque, chi ha un diritto reale di godimento su quella stessa unità (ad esempio l’usufruttuario). A far testo non sono le unità immobiliari, ma i proprietari. Quindi, se un edificio è composto da nove appartamenti ed otto sono dello stesso proprietario, quel condominio non avrà l’obbligo di nominare un amministratore. Se l’unità immobiliare appartiene a più proprietari, al fine del conteggio dei condomini, tutti gli aventi titolo saranno conteggiati come uno.


Come si ripartiscono le spese condominiali?

Lo strumento di ripartizione delle spese condominiali sono le tabelle millesimali, che determinano il valore proporzionale di proprietà di ciascun condomino dell’intero edifico fatto 1000, salvo diversa convenzione. In caso di godimento di servizi e prestazioni in maniera diversa le spese vengono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne (è il caso, ad esempio, della pulizia e della manutenzione delle scale, dell’energia elettrica che alimenta ascensore ed autoclave, etc.). Nel caso di opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico esclusivo del gruppo di condomini che ne trae utilità.


Condomino moroso, che deve fare l’amministratore? Entro quanto tempo può agire per la riscossione forzosa?

L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso e non ha bisogno della preventiva autorizzazione assembleare. Resta, tuttavia, all’assemblea la possibilità, in casi particolari, di esonerare l’amministratore dal recupero forzoso. Salvo tale dispensa l’amministratore è tenuto ad agire entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio, attraverso decreto ingiuntivo.


Decreto ingiuntivo: se la casa è in affitto va notificato al proprietario, o all’inquilino?

Il decreto ingiuntivo va sempre notificato al proprietario di casa, mai all’inquilino. A nulla valgono, in caso di richiesta forzosa delle quote dovute e riferite ad una data unità immobiliare, gli accordi contenuti nel contratto di locazione stipulato e sottoscritto da locatore e locatario. Spetterà eventualmente al locatore far valere nelle sedi opportune il rispetto di quanto stabilito nel contratto.


Spese condominiali, chi paga in caso di vendita dell’immobile?

L’acquirente è solidale con il venditore per l’anno in corso e l’anno precedente, laddove per ‘anno’ non si intende quello solare, ma quello di gestione. In caso di vendita di un immobile sito in condominio, quindi, se il venditore è moroso, l’acquirente deve provvedere al pagamento delle spese per gli ultimi due anni di gestione, compreso quello in corso. Dal canto suo, invece, il venditore resta obbligato solidalmente con l’acquirente per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.


Entro quanto tempo si possono impugnare le delibere assembleari?

Per impugnare davanti al Tribunale una delibera di assemblea ci sono 30 giorni di tempo, che decorrono dal momento della notifica del verbale per gli assenti in assemblea, dalla data della delibera per gli astenuto ed i contrari. Il limite dei 30 giorni è previsto solo per le delibere ‘annullabili’, mentre le ‘nulle’ possono essere impugnate in qualsiasi tempo da tutti i condomini, anche da chi, presente in assemblea, ha votato a favore.


Impianto di condizionamento e riscaldamento: è possibile staccarsi?

Il condomino che lo voglia, ha la possibilità di chiedere ed ottenere il distacco dall’impianto condominiale di condizionamento e/o riscaldamento, a patto che questo non determini sensibili squilibri di funzionamento, o aggravi di spesa per gli altri condomini. Nel caso di distacco, comunque, il condomino resta tenuto a concorrere alle spese di manutenzione straordinaria e messa a norma dell’impianto.


Animali domestici, l’assemblea può vietarne la presenza in condominio?

L’assemblea non può vietare ai singoli condomini di possedere, o detenere animali domestici. Resta chiaramente l’obbligo, da parte dei proprietari, di garantire e preservare la quiete pubblica e l’igiene degli spazi comuni. Le deliberi assembleari che determino il divieto di possesso di animali domestici possono essere impugnate, in quanto annullabili.


 


 


 


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